最近这段时间，总能听到身边的老兄弟老姐妹念叨，说网上都在传宅基地要变天，老家的房子会不会受影响，祖上留下来的老宅能不能保住，进城落户之后宅基地会不会被收回。我特意翻查了官方发布的正式文件，把大家关心的问题逐一核对梳理，今天就跟大家好好说说这件关乎咱们切身利益的事。
网传 “宅基地要变天”，本质是 2026 年全国落地的农村宅基地管理细化新规，核心依据是自然资源部、农业农村部联合印发的 《关于分类化解历史遗留问题扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》(自然资发〔2025〕217 号)，以及2026 年中央一号文件相关要求。很多人一听新规就觉得是要收紧管控，其实完全不是这样。新规并非一刀切收紧 ，而是在守住耕地红线、保障农民基本居住权益的前提下，完成确权收官、规范管理、权益保障、资产盘活四大核心方向的调整，对绝大多数合规建房的农户而言，权益只会更有保障。
古人云，有恒产者有恒心。对于咱们从乡土里走出来的人来说，老家的房子从来都不只是一处砖瓦堆砌的居所，它是我们的根，是年少时的烟火记忆，是逢年过节一家人团聚的港湾，是这辈子最踏实的念想。这次新规最核心的变化，就是房地一体宅基地确权登记的全面收官，过往大家头疼的历史遗留问题，都有了明确的分类化解标准，彻底告别了过去处置无统一标准、随意性强的乱象。
很多老伙计守着上世纪七八十年代建的老宅，当年建房的时候没有明确的面积标准，如今超出了现在的规定范围，天天提心吊胆，怕被罚款、怕被拆除。新规里明确，1982 年《村镇建房用地管理条例》实施前建成的老宅，只要后续没有扩建，无论面积大小，一律按实际面积全额确权，不罚款、不拆除、不追究责任。1982 年到 1987 年《土地管理法》实施前建成的房屋，按批准面积确权，超占部分在不动产证书附记栏备注，不拆不罚，不影响正常居住、出租和继承。
还有不少人家，因为继承父辈的房屋、合法赠与、政策安置形成了一户多宅，之前总担心不被官方认可，无法正常确权。这次新规明确，这类合法形成的一户多宅，可依法确权登记。符合分户条件但未分户的，可按规定分户后分别确权。2020 年 7 月 3 日前的存量建房问题，在合规框架内给出了明确的化解路径，2020 年 7 月 3 日后新增的违规建房，实行零容忍，一律按违建处置，既守住了规则的底线，也给咱们合规的房屋吃下了定心丸。
古人讲，无规矩不成方圆。一户一宅的制度，守住的是咱们每家每户的基本居住权益，也堵死了违规占用土地的漏洞。新规在坚守一户一宅核心原则的基础上，首次全国统一了分户认定、面积管控的核心标准，既保障咱们的刚需住房需求，也杜绝了虚假分户、违规超占的乱象。新规明确，“户” 的认定与本村集体经济组织成员资格深度绑定，分户需满足法定条件，多子女家庭子女达法定婚龄、已婚且独立居住、经济独立可分户，父母必须随其中一个子女同户，60 周岁以上老人原则上不单独分户，从根源上杜绝为多占宅基地进行虚假分户的行为。
各省会明确宅基地法定面积标准，平原地区通常不超 134㎡，山区不超 200㎡，具体以各省发布的细则为准。新增宅基地严格按审批面积确权，超占部分不予确权，后续翻建、拆迁时不享受补偿。违规形成的一户多宅，包括虚假分户、私下买卖、建新未拆旧等情形，超占部分需限期整改退出，拒不退出的依法收回，拆迁时无对应补偿，让规则面前人人平等，不让守规矩的人吃亏。
咱们很多人想把老家的危房翻修一下，给子女回来探亲有个舒服的居住环境，之前总觉得审批流程繁琐，跑好几趟都办不下来。2026 年起，农村所有建房行为全部纳入标准化全流程管控，同时大幅优化合法建房的审批流程，实现严管违规、便民合法的双向调整。拆旧建新、原址翻建、加层改扩建等所有建房行为，全部实行先申请、后审批、再建设、最后验收的闭环管理，未批先建、批东建西、批少建多、占用耕地/永久基本农田建房，直接按违建处置，轻则停工整改，重则拆除复耕。
宅基地审批权限全面下沉至乡镇，实行一窗受理、多部门并联办理，明确乡镇收到申请后，需在 20 个工作日内完成全流程审批并给出结果，严禁无故拖延、恶意刁难。无房户、危房户、分户刚需的宅基地申请，优先审批、优先保障，切实解决咱们农民合理的建房需求，让想好好建房过日子的人，少跑腿、少费心。
古人云，民惟邦本，本固邦宁。新规在守住底线的同时，进一步拓宽了宅基地的价值实现路径，同时筑牢了农户的权益底线，彻底打消了农户 “进城落户就失去宅基地” 的顾虑。新规明确，农户进城落户的，不得强制退出宅基地，原合法取得的宅基地使用权可依法确权保留。城镇户籍子女可依法继承农村房屋及对应的宅基地使用权，相关权益受法律完整保护。
新规深化宅基地三权分置改革，落实所有权归集体、资格权归农户、使用权可依法有序流转，鼓励闲置宅基地和农房通过出租、入股、合作等方式，发展民宿、乡村旅游等乡村产业，合法增加农民财产性收入。完善宅基地自愿有偿退出机制，农户可自主选择是否退出宅基地，退出可获得合理补偿，严禁以任何名义强迫农户退出宅基地。同时红线底线刚性坚守，严禁城镇居民到农村购买宅基地、农房，私下签订的违规交易合同无效，相关权益不受法律保护。
咱们这代人，大半辈子都跟乡土打交道，老家的房子和宅基地，是我们一辈子的牵挂。这次新规，不是要动咱们的根，而是要给咱们的切身权益筑牢坚实的屏障，让咱们守着老宅能安心过日子，进城落户也没有后顾之忧，闲置的房子还能变成增收的渠道。日子是一步一步过出来的，只要咱们守好规则，心怀热爱，这份踏实的幸福，就会一直陪着我们往前走。
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